nekusturica (nekusturica) wrote,
nekusturica
nekusturica

  • Mood:

Купить квартиру в Ялте



За полтора миллиона рублей в Ялте можно купить маленькую квартиру в новостройке с полной отделкой и даже с диваном.
Три миллиона будет стоить просторная квартира в доме рядом с пляжем.
Если интересно, как  выглядит квартира за семь миллионов в доме премиум класса - читайте и смотрите ниже. Короткий дайджест ялтинского рынка новостроек.

Предисловие.

В сентябре я получил предложение посмотреть и оценить несколько ялтинских квартир для человека, живущего на Сахалине. Точнее Ялту предложил я, потому что знаю этот город и заочно считаю его лучшим местом на всем ЮБК. Квартиры выбирались по сайту компаний-застройщиков, так появилось несколько потенциально интересных вариантов. Задача - инвестиции, с возможным переездом в течение следующих пяти лет.

В итоге по моей просьбе мы перенесли просмотры на конец октября и у меня появилась возможность совместить работу с отдыхом.



Предложение было логичным. Во-первых, лететь с Тихоокеанского побережья только ради просмотра нецелесообразно и дорого и это потери времени.
Во-вторых, отсутствие опыта, а точнее непонимание базовых вещей, вроде оценки состояния, требуемых затрат на ремонт, то есть человек нуждается в консалтинге и точном прогнозе будущих затрат (в рублях)
В-третьих, обращаясь ко мне предприятие по выбору и покупке квартиры делается не только беззатратным, но и выгодным. Потому что представители застройщиков предлагают существенные скидки , до 100 тыс.р. Для этого достаточно выявитить существенные недостатки в состоянии, которые я, естественно, найду в любой квартире.

В случае, если бы он определился с покупкой мы договаривались, что я сделаю дополнительно тщательный анализ квартиры, всей инженерии от электрики до водоснабжения и канализации; анализ соблюдения технологий отделки.



Вобщем наше сотрудничество получилось взаимовыгодным. Заказчик получил информацию о каждой из шести квартир, в том числе и в виде фотоснимков (состояние квартиры, дома, качество отделки, виды, расположение,) и оптимальный расчет потенциальных затрат . А мы получили возможность полазить по горам, тем более за работу предполагался хороший бонус.

В Ялту ездили на машине из Краснодара, брал с собой датчики проводки и даже тепловизор на всякий случай (взял в аренду). Смотрели квартиры два дня, по объектам сопровождали представители застройщика.
Часть снимков и аналитики в облегченном варианте изложу ниже. По одной из квартир в Голландском доме есть высчитанная смета затрат на материалы, если кому то будет интересно могу приложить. Координаты, в том числе сайты и телефоны представителей застройщиков тоже есть.

Начну с соседнего Гурзуфа.

  Гурзуф - Ривьера преподносит себя как дом премиум-класса. Большая часть квартир и апартаментов здесь уже раскуплена. Цены - от 100 тыс. за кв.м на нижних этажах, до 180 тыс за метр на последнем. Нас интересовали две квартиры, казавшиеся привлекательными по цене.



С придомовой площадки открывается вид на две самые известные достопримечательности Гурзуфа - Аю даг и Артек.



Дом сдан, но недостроен. Завершаются отделочные работы,  все коммуникации функционируют в рабочем режиме. Люди переезжают и живут. Все апартаменты предлагаются с отделкой под ключ, то есть заезжай и живи.



Глядя на состояние ресепшена не очень верится, что здесь уже можно жить. Ремонт и завершение общей инфраструктуры и помещений в процессе, а пока для входа в свои квартиры собственники используют другие проходы. Лифты не работают.



Лестничные площадки и проходы облицованы узорным керамогранитом, металлические перила, ровные стены окрашены в белый. Хорошая отделка но в премиуме наверно хуже быть и не должно.



Перед просмотром нас пригласили в квартиру-шоурум, на примере которой можно оценить отделку будущих квартир. То есть квартиры идут не сразу с отделкой, она начинается сразу после покупки и за счет компании застройщика. Здесь, по словам представителя, можно увидеть то, как будет выглядеть купленная квартира, какие в ней будут использованы материалы.

В качестве шоурума - просторная меблированная студия



Вбазовой отделке на полу ламинат, стены под покраску и потолки из ГКЛ.Светильники не входят, электрика и розетки -да. Кухня и мебель, естественно тоже в стоимость квартир не входят.




В каждой квартире свой электрический щит состандартным набором начинки. Щиты не встроенные, не самые дорогие, но и не колхозные.




Розетки и электрика - Легранд самой дешевой коллекции. Но и о таких розетках хозяева, например, московского жилья с ремонтом могут только мечтать.



Также при входе есть настенный регулятор кондиционера с предустановками.



В доме предусмотрена общая система кондиционирования с доступом каждого помещения к настройкам.



Санузел с приличной отделкой. Правда позднее оказалось, что плитка в ремонтируемых помещениях отличается от представленной, мозаики нет и вообще начинка отличается от шоурума.




Сантехника Идеал Стандарт соответствует заявленной в описании квартир. Это унитаз, смесители, раковина с тумбой. Не сказать, что бельгийцы - элита, но компания серьезная, уровня Витры точно. Не раз устанавливал их встроенные смесители , а наличие в линейке встроенных смесителей говорит как раз об уровне производителя.



Теплый пол . Вообще регулятор нужно вскрывать чтоб оценить возможность замены датчика температуры. Как известно самая частая проблема теплых полов -перегоревший датчик. Если он проложен в гофре или трубке - гуд, если для замены не оставлена полость - это уже нерабочий пол в перспективе, обычно в двухлетней.



Полотенцесушители электрические везде. Это скорее плюс, в последнее время идет тенденция предпочтения электрических водным



Выходы для стиральной машины. Один из минусов ремонта от застройщика - планировка санузла. За вас уже решили где будет стиралка, какой полотенцесушитель и унитаз, выбрали между ванной и душевой, размер раковины и т.д.



  Еще один минус на фото. Это касается почти всех поверхностей и материалов, в таких квартирах лучше не приглядываться к нюансам отделки. И если качсество наружных работ еще можно разглядеть, то внутреннюю инженерию вроде разводки воды, канализации, электрики, оценить сложно. Но можно. А вот изменить уже нельзя!



Из окон шоурума Аю даг цепляет облака. Балконы есть в каждой квартире, а вот виды различаются. Этот -  не лучший, но и далеко не худший



Под окнами виден бассейн, который есть на всех рисунках-визуализациях, представляющих комплекс. В реальности бассейн меньше, и, как оказалось с очень плавным входом, то есть полноценно поплавать в нем взрослому человеку не получится.

Кроме бассейна к услугам собственников предлагается бесплатное пользование фитнесс центром. Ну как бесплатное, ежемесячный взнос за пользование объектами инфраструктуры около 2500р. Ну это нормально, если там жить.



Первая из двух квартир, ради которых мы приехали сюда - небольшая студия за 4 миллиона рублей. Можно сказать, что квартира разочаровала сразу со входа. Учитывая размер, всего 22 кв.м - что тут делить?



Студия оказалась уже разделенной на комнату и кухню. Точнее на комнатку и кухоньку, в реальности она кажется еще меньше.




Кухонька. Теперь понятно, почему квартира долго продается.. Это окошко напоминает скорее бытовку, чем квартиру премиум класса




В санузле ничего общего с санузлом в шоуруме, зато здесь инсталляция.



Трубы за раковиной все равно никто не увидит..



Плитка вся и везде русская, кстати. Ниже покажу какая. Здесь чувство, что стиральная машина с фронтальной загрузкой не встает в нишу между дверной стеной и душевой, возможно рассчет на верхнюю загрузку



Вид из окна не впечатляет, моря и Артека нет, есть горы  и новостройки



Не айс, но конечно и не Алтуфьево



Балкон, похоже, немного заливает



Черные, плохо прокрашенные стены. Здесь уже нет обещанной в шоуруме общей системы кондиционирования, зато в стене проложена трасса кондиционера с выходом на балконе. Куда будет стекать конденсат непонятно



То, что квартира в любом случае неудачный вариант - стало ясно сразу, ни пространства, ни вида здесь нет. Тем более, как оказалось позже, для приобретения есть варианты куда привлекательнее в самом центре Ялты, больше и существенно дешевле.

Выходя из квартиры мы встретили соседа напротив, который с нескрываемым удовольствием показал нам как выглядят квартиры на стороне моря. Вид здесь - это главный фактор цены. Обратите внимание на стеклянное балконное ограждение, позволяющее любоваться пейзажем из любой точки студии.



Такая крохотная студия стоит не менее шести миллионов, может и семь. Люди здесь платят за шикарный вид на побережье и две скалы . Естественно здесь уже панорамное остекление



После этого мы отправились смотреть вторую квартиру.

По пути мне на глаза попался срез стены на лестничной площадке на котором можно оценить технологию штуккатурных работ. Надо отдать должное местным отделочникам,  если с коридорами они работают так, то наверняка и в квартирах та же отделка.

На фото гипсовая штукатурка с усилением фасадной сеткой, что обычно редкость. А вот проклеенная паутинка под финишной шпаклевкой хоть и соответствует технологии, но использование в общедомовых помещениях удивляет



Паутинка -обязательный элемент стен  под покраску, она предохраняет финишное покрытие от трещин. Шпаклевать и красить стены без проклейки паутинки - всегда неоправданный риск, реставрация и покраска трещин - это смерть. Необычно видеть такой подход к отделке общедомовых коридоров, привычнее что их вообще не шпаклюют даже а красят по штукатурке.

Мы идем на цокольный этаж.



Здесь довольно просторная  студия с панорамным видом на море всего за 5 млн. "Всего" потому что это дешевле на миллион чем уже этажом выше.



Правда ощущение, что в квартире прошел ливень, откуда взялось столько воды непонятно



Через панорамные окна хорошо проглядывается побережье и две скалы. Для более приятного просмотра нужно прикрывать ладошкой бытовки и строительный мусор, разбросанный под балконом



Студия выглядит просторной, по ощущениям в два раза больше, чем квартира у соседа с шикарным видом, при этом существенно дешевле. Квартира также включает в себя отделку. Но главный вопрос - откуда вода? На 99% вода с балкона, который заливает дождем. Обратите внимание, как промокли стены по низам.
Представитель застройщика что то говорила про дренаж, но мне кажется она сама смутно представляет что это такое



Потолки как и везде ГКЛ. Заметно, что кабели в стенах проложены без гофры, какие это кабели и соответствие их ГОСТам я не оценивал просто потому, что эта квартира впоследствии как вариант не рассматривалась.



Санузел довольно просторный, сейчас никто уже меньше 3,5 -4  квадрата не строит, даже в маленьких студиях. Обращает на себя внимание сливная труба, которая соединяется со стояком через длинное колено 100мм трубы. Здесь не заметен уклон, но даже если он есть, то минимальный, а соединение слишком длинное.



Труба проходит через коридор, можно с уверенностью сказать что с начала использования она начнет давать осадок и неминуемо забьется, вопрос через сколько лет. Ее обслуживание при планируемой заливке не представляется возможным.



После просмотра квартиры нас проводили посмотреть на будущий панорамный ресторан, здесь завезены доски для полов и начинается отделка.



А вот и плитка. Подозреваю, что весь керамогранит, используемый в отделке дома и квартир - русская Эстима. Качество довольно среднее, хотя смотрится не скучно. В конце концов это не дешевый керамогранит, которым облицовывают Ашаны и московские подъезды. Это все таки премиум - класс.



Общий результат по нашим задачам удовлетворительный, интересующие квартиры в реальности оказались менее привлекательными, в итоге логичным было решение оценить еще два дома.  Мечта жить с видом на Артек оказалось слишком дорогой с точки зрения цена-качество, а состояние квартир не соответствующим уровню.



На следующий день мы смотрели дом, который преподносится как "Голландский". Его внешний вид напоминает европейский дом, по плану весь фасад должен быть облицован камнем. Обещают начать облицовку уже в скором времени. Дом сдан, в нем уже живут, всего здесь 4 этажа и два подземных, в общем около 30 квартир.



У дома прекрасное расположение. Всего 500 метров до Массандровского пляжа . На карте место впадения реки Быстрая - это начало ялтинской набережной, кто знает Ялту понимает о чем речь



На входе в дом приличные двери с кованным металлом и кодовый замок




Лестничные площадки выглядят очень культурно и даже уютно. Здесь нет лифта, за счет небольшого количества квартир очень спокойно, за все время пребывания мы не встретили ни одного человека. Хотя большинство квартир раскуплены, многие живут в летние сезоны



Квартира, стоимость 3053 тыс.р.
В отличие от Гурзуфа здесь за 3 миллиона можно приобрести уже реально просторную квартиру. Учитывая близость к набережной считаю жилье здесь одним из самых выгодных приобретений.



Здесь готовится стяжка. Квартиры продаются без ремонта, зато открываются возможности для планировки помещения. Рассчеты показали, что за один миллион в этих квартирах можно сделать ремонт и даже минимально меблировать. То есть 4 миллиона будет стоить полноценное готовое для жизни жилье в центре Ялты.



250 долларов за кв.м стоит ремонт в Ялте от застройщиков со всеми материалами, включая плитку, ламинат, сантехнику и пара дверей.



Каркас дома - монолитный железобетон, дополнительная кладка из газоблоков 40 см. Строительство в Ялте предполагает устойчивость к сейсмической активности, дома здесь строят крепкими, а в нашем случае еще и теплыми. Фасад дополнительно утеплен плитами минеральной ваты.




Минус - вид при узких панорамных окнах.



Здесь еще сделают французские балконы. Строительные работы в Ялте в разгар курортного сезона запрещено, поэтому работы по фасаду ведутся с осени по весну.



В этот день нам неожиданно снова не повезло с погодой, но горы видны



Неприятный отвод трубы видимо от соседей.
Каналка безусловно нуждается в шумоизоляции. Пробитые отверстия - похоже это вентиляционная шахта



Ялтинская особенность - все тройники тут с косыми 100мм отводами, как будто для трех унитазов. На деле это не проблема, для присоединения 50 мм есть переходы, просто после Москвы смотрится очень необычно



В стенах заложены трассы кондиционеров, особенность курортных городов - предусмотренные кондиционеры по умолчанию. Кондиционеры , кстати, вешают на фасад, это не возбраняется.



Вторая  квартира уже с широкими панорамными окнами, конфигурация необычная - буквой В. Здесь есть две колонны.



Квартира очень светлая



Крайняя дверь слева - вход, вторая - санузел. Прямо канализационный стояк, к которому подсоединяется кухня, и даже здесь тройник с отводом 100 мм.



Ввод воды в квартиру - полипропилен. Здесь вообще везде полипропилен, независимо от уровня дома, от Премиума до эконома.



Санузел со своим выходом в канализацию



Здесь уже появляется интересный вид на горы, особенно в солнечную погоду. На перднем плане городской парк, название которого забыл. Парк заброшенный, но тихий



Вид с других окон




Здесь видно утепление фасада. На него будет клеиться камень, который должен подчеркнуть голландский стиль. Отопление дома не предусмотрено, то есть источники тепла - индивидуальные электрические. Но учитывая мягкие зимы несезон короткий, это недорого, тем более в таком теплом доме.



Возможно дом будет облицован таким камнем, хотя я почти уверен, что будет не натуральный а пластиковые панели.



Если резюмировать, то дом кажется очень привлекательным. Особенно если учитывать близость к набережной. Из минусов не самые шикарные виды и не большая парковка. По всем параметрам цены соответствуют уровню.

Есть дома и с квартирами дешевле, причем существенно. Правда и площади там меньше, зато в качестве бонуса прилагаются небольшие участки. Следующий дом  на отдалении от пляжа, но уже ближе к горам.




Подъезд чистый, на стенах ни царапины. Для того, чтоб во время пемонта собственники не не убили лифт его пока не включают. То есть подъем на верхние этажи осуществляется по лестнице. У нас для просмотра здесь была одна квартира, но она на первом этаже.



Квартира однокомнатная, с ремонтом. Есть прихожая, по меркам малогабариток довольно просторная.



Комната с панорамными окнами. Сразу скажу , что по сравнению с Гурзуфом здесь намного качественнее отделка.



Потолки, можно сказать, что двухуровневые из ГКЛ.



Стена для кухни. Здесь уже предусмотрена вентиляция, розетка для вытяжки, две двойных розетки в зоне фартука. Выходы выходы и канализации для раковины, розетки для плиты и стиральной машины.



Эта площадка за окнами идет в собственность будущим покупателям. Справа есть возможность для ландшафтного дизайна на склоне, усиленном сеткой. Мангал - это соседи, для которых наш приезд был неожиданным и они принесли извинения за пользование участком.



Прихожая



Санузел





Отделка не в идеале по качеству, но очень приличная для квартир на продажу. Во всяком случае сюда уже можно заезжать и жить.



Тут нам предложили посмотреть еще две квартиры, расположенных также на первом этаже. Вот окна квартир, продаются с правом использования этих огороженных площадок.



Угловая квартира стоит 2,5 млн. Слева -санузел.На данный момент идут работы по отделке.



Студия небольшая, но здесь просторнее, чем в Гурзуфе с кухней. И намного дешевле.



К квартире в пользование идет угловой балкон. Если здесь только металлические ограждения



то эта часть уже примыкает к стене и уже появляются возможности для относительно интимного времяпровождения. В общем балкон 18 кв.м!



А вот так выглядит соседняя студия. Она всего 16 кв.м. но продается не только с отделкой (весьма качественной), но и с мебелью. Стоит чуть более 1,5 млн.р.



Покажу как выглядит квартира и что в ней есть. Вход, маленький коридорчик-прихожая.




Справа санузел с душевой кабинкой. Есть водонагреватель, сантехника.




Квартира - холостяцкий вариант. Маленькая студия, но самое привлекательное здесь безусловно цена. Здесь уже не нужно  вкладываться в ремонт.



Кухня с электрической плитой и мойкой. Правда нет смесителя)



Потолки смотрятся можно сказать даже стильно




Есть даже кондиционер



К этой квартире также прилагается небольшой огороженный балкон. Как заметила моя жена - если закрыть ее по периметру виноградной оранжереей и вынести стол то внутри можно уютно проводить время в теплое время. Во всяком случае так точно можно сделать студию привлекательной для арендаторов.



Резюмируя все просмотренные варианты можно сказать, что оптимальным вариантом цена-качество я считаю голландский дом. Это довольно просторные квартиры совсем рядом с центральной набережной, в тихом и спокойном районе. Минус - небольшая парковка и панорамы из окна, хотя тут спорно. Все зависит от приоритетов.

Решение по покупке пока не принято, тем более возможно, что поиск вариантов продолжится, возможно это будет Сочи. Также я предложил посмотреть новостройки в Минеральных водах, в частности Кисловодск. Там нет моря, зато прекрасный горный воздух и конечно нарзан. В любом случае думаю что заказчик остался доволен, учитывая что были сэкономлены серьезные суммы на перелетах и время а он получил полную информацию по интересующим его вопросам в плане аналитики. Также я предоставил ему тщательную смету по затратам на ремонт двух квартир, которые рассматривались после просмотров

А я совместил приятное с полезным. Как и год назад мы прекрасно провели 10 дней в этом прекрасном городе. Как обычно были горы, рюкзаки..



Кажется я в прошлый раз писал, что наверно в Ялту больше не поеду. Значит ошибался, осенняя Ялта прекрасна





И  следующей осенью наверняка нас снова сюда потянет. Слишком тихо и спокойно, слишком хорошо.




Прошлогодняя Ялта. Окрестности. Набережная. Места. Здесь https://nekusturica.livejournal.com/130063.html

DSC_0277.JPG

----------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------

В следующем выпуске

1. Продвижения в пятикомнатной квартире (Тропарево). Корейская плитка



2. Американские обои на Пражской и финишные фотки.



3. Новый ремонт. Декабрь-январь. Вторичка в Очаково, двухкомнатная квартира.



Все!

Tags: Ялта, оценка недвижимости
Subscribe

Recent Posts from This Journal

  • Ремонт в Красногорске Ч.2

    Вторая часть истории ремонта в Красногорске. Трехкомнатная квартира в панельном доме. Напомню, первая часть рассказа завершалась устройством…

  • История одного ремонта. Квартира в Нахабино

    Ремонт - это всегда проблема. Если вы столкнулись с необходимостью ремонта, то советую сразу же искать, кому эту проблему продать. Даже в этом…

  • Ремонт в Красногорске. Ч.1

    Первая часть рассказа о ремонте трехкомнатной квартиры в Красногорске. Вторичка в панельном доме. Начало - февраль 2018 г, планируемое завершение…

  • Ремонт в Очаково. Финишные фотки

    Завершающий блок фотографий о ремонте в двухкомнатной квартире в Очаково, который мы завершили в середине марта. Вторичка, площадь без балкона…

  • История одного ремонта. Квартира на Севастопольском проспекте

    Рассказ о ремонте в однокомнатной квартире площадью 40 кв.м. Начало работ 8 декабря 2017, завершение - 21 марта 2018г. Предыстория короткая, но…

  • #плиточныеработы

    Блок январских фотографий с короткими пояснениями о плиточных работах в двух квартирах, помимо санузлов будут кухонные фартуки и напольная…

  • Перезагрузка

    Четыре месяца назад я переехал из столицы в Краснодар. Решение о переезде было принято намного раньше, быстро и без сомнений. В этот период…

  • Ремонт в Очаково. Ч.1

    Очередная попытка превратить хрущевку в современную квартиру. Двухкомнатная квартира в Очаково. Площадь 43 кв.м, с балконом более 50. Высота…

  • Квартира в Тропарево. Ремонт за сорок дней

    Приглашаю посмотреть на результаты ремонта квартиры, которую мы делали с конца октября и закончили в прошлую субботу. Площадь жилья более 120…

  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 33 comments